我國法律未對物業(yè)服務中因第三人侵權造成業(yè)主人身或財產損害物業(yè)服務企業(yè)的責任形式作出規(guī)定，學界和司法實踐中有不同觀點和爭論：

（1）連帶責任說。該觀點認為,第三人侵權造成的業(yè)主人身或財產損害,屬于物業(yè)服務企業(yè)和第三人的共同侵權,物業(yè)服務企業(yè)應當承擔連帶責任。筆者認為,在第三人侵權案件中,物業(yè)服務企業(yè)沒有盡到安全保障義務,是一種過失行為,為第三人的侵權提供了機會,間接導致了損害后果的發(fā)生,應當承擔相應的責任。但物業(yè)服務企業(yè)與第三人既無共同的意思聯絡，兩種行為亦非直接結合，不構成共同侵權。

（2）直接責任說。物業(yè)服務企業(yè)要對業(yè)主因第三人的侵害造成的損害賠償全部損失,承擔完全的責任。該觀點依據可預見性理論認為,如果行為人可以合理預見他人將會遭受第三人的侵權行為或犯罪行為,應當采取積極的措施,防止這種危險發(fā)生,否則,應當承擔損害賠償責任。這種理論本身就存在一定缺陷。因為,任何人只要生活在這個世界上,均能夠合理預見隨時隨地都存在侵權或犯罪行為,如果都要承擔責任,則行為人承擔的安全保障義務的范圍將會得到極大的擴展,而在實際上,這是不可能做到的。

（3）不真正連帶責任說。該觀點認為，為避免致害人無力向受害業(yè)主作出賠償，物業(yè)服務企業(yè)所承擔的賠償責任又顯著輕微的情況發(fā)生，出于公平原則的要求，在物業(yè)服務企業(yè)違反保安責任致使業(yè)主在小區(qū)內受到損害時，所產生的損害賠償責任理應由物業(yè)服務企業(yè)與致害人承擔不真正連帶責任，在物業(yè)服務企業(yè)承擔損害賠償責任后，物業(yè)服務企業(yè)有權向致害人的第三人追償。筆者認為該觀點明顯擴大了物業(yè)服務企業(yè)的責任范圍，導致權利義務不對等，不利于物業(yè)服務企業(yè)的生存和發(fā)展。從根本上講，也有可能會間接損害到業(yè)主的利益。

（4）補充責任說。該觀點得到大多數學者支持。最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條中規(guī)定：“因第三人侵權導致損害結果發(fā)生的,由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的,應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。”補充賠償責任是一種替代責任，承擔者享有追償權。

物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務企業(yè)承擔保安責任應該在合理限度范圍內，是基于物業(yè)服務企業(yè)沒有完全盡到對于業(yè)主的保護義務的責任。這種責任的范圍的大小，可以締約時雙方就明確規(guī)定，約定雙方在該種情況發(fā)生時的權利義務和責任的承擔方式，這種約定應當體現權利與義務相一致的精神，不能明顯加重或減輕一方當事人的責任。在沒有約定情況下，適用最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》安全保障義務的規(guī)定，根據物業(yè)服務企業(yè)的資質、收費標準、過錯程度、業(yè)主的實際損害來確定物業(yè)服務企業(yè)應承擔的補充責任賠償額。

對物業(yè)服務企業(yè)的補充賠償責任,可以從以下幾方面來理解：如果業(yè)主人身、財產損害結果是有第三人侵權行為導致的,且物業(yè)服務企業(yè)已盡合理保護義務的,則應由該第三人承擔賠償責任,物業(yè)服務企業(yè)不承擔責任；如果物業(yè)服務企業(yè)在履行職責時存在過錯,未盡合理保護義務,則應承擔相應的賠償責任；物業(yè)服務企業(yè)在承擔賠償責任后,可以向第三人在其承擔責任的范圍內追償。http://www.jbrsc.cn/