1、風(fēng)險分析

 

物業(yè)管理公司普遍認(rèn)為，在招投標(biāo)中，風(fēng)險主要為報價背離成本和困難準(zhǔn)備不足。

 

對在新建物業(yè)委托中價位過低的原因調(diào)查中，有47%的物業(yè)管理公司認(rèn)為是市場競爭過于激烈或不規(guī)范和過分追求市場占有率的結(jié)果，26%的物業(yè)管理公司認(rèn)為受到當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價的影響。

 

分析其深層次的原因，客觀上有物業(yè)管理公司的投標(biāo)準(zhǔn)備周期短，運(yùn)營環(huán)境熟悉不夠，主觀上為物業(yè)管理公司自身有貪多心理，對預(yù)期判斷過分樂觀。由于對所接管物業(yè)的區(qū)域和服務(wù)的特殊性沒有深入地研究、分析，往往按自己的固有模式進(jìn)行測算，與實際存在很大的偏差；在對老（舊）物業(yè)項目投標(biāo)前，物業(yè)管理公司沒有認(rèn)真了解業(yè)主的服務(wù)需求和期望，制定適宜的服務(wù)方案，沒有分析前一任物業(yè)管理公司退出的真實原因，在實施時很容易重蹈覆轍。

 

2、防范對策

 

投標(biāo)新建物業(yè)時，物業(yè)管理公司要充分準(zhǔn)備，準(zhǔn)確進(jìn)行財務(wù)預(yù)算，不要過度競爭，造成日后的被動，不盲目追求高市場占有率，要步步為營，保證運(yùn)營好每個項目，在當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價的指導(dǎo)下，合理報價；在投標(biāo)老物業(yè)項目前，要與原來的業(yè)主委員會、業(yè)主進(jìn)行有效溝通，了解他們真實的需求，明確任務(wù)，認(rèn)真核算成本和收益，不要承諾自己做不到的服務(wù)，要量力而行、合理報價。

 

 

二、新建物業(yè)項目接管期存在的風(fēng)險管理

 

1、風(fēng)險分析

 

在接管新建物業(yè)項目過程中，由于多種原因：如和開發(fā)商的父子或其他淵源關(guān)系，或者沒有充分意識到交接的重要性，使交接工作不細(xì)致，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)埋下隱患。在我們的調(diào)查中，這個階段主要有以下幾大風(fēng)險：

 

A、新建物業(yè)存在設(shè)計隱患風(fēng)險：有56%的接管項目存在車位使用問題，50%以上的接管項目存在裝修障礙。有37%的物業(yè)管理公司的風(fēng)險是由周邊服務(wù)設(shè)施不配套引起的。

 

B、與開發(fā)建設(shè)單位交接風(fēng)險：在和開發(fā)商配合中，有55%的物業(yè)管理公司的主要風(fēng)險是資料交接不完整；有48%的物業(yè)管理公司在和開發(fā)建設(shè)單位交接房屋時，未認(rèn)真檢查質(zhì)量問題；有39%的物業(yè)管理公司未將檢查到的質(zhì)量問題詳細(xì)羅列，并要求開發(fā)單位相關(guān)負(fù)責(zé)人在清單上簽字；有26%的物業(yè)管理公司則未向開發(fā)建設(shè)單位索取本小區(qū)相關(guān)建材配件的供應(yīng)商名單和詳細(xì)情況。

 

C、簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》時的風(fēng)險：有40%的物業(yè)管理公司存在管理服務(wù)區(qū)域及區(qū)域內(nèi)的人身財產(chǎn)的界定不清的風(fēng)險；有27%的物業(yè)管理公司在管理費(fèi)的性質(zhì)上存在誤導(dǎo)式描述；有26%的物業(yè)管理公司對停車場使用關(guān)系的性質(zhì)定性不清。

 

2、防范對策

 

在新建物業(yè)項目的接管中，物業(yè)管理公司必須提前介入開發(fā)商的建設(shè)中，對物業(yè)存在的日后物管服務(wù)可能出現(xiàn)的問題如裝修障礙、車位規(guī)劃等，及早溝通，盡量完善；無法早期介入的，要注意認(rèn)真檢查質(zhì)量、分清責(zé)任，督促開發(fā)商完善配套服務(wù)設(shè)施，索取本小區(qū)相關(guān)設(shè)備、建材配件的供應(yīng)商名單和詳細(xì)情況，為以后的服務(wù)做好準(zhǔn)備。交接資料要收集完整，包括開發(fā)商對業(yè)主的一些承諾資料。熟悉國家的相關(guān)法規(guī)、地方相繼出臺的配套文件，特別要清楚法律法規(guī)對開發(fā)建設(shè)單位有哪些強(qiáng)制性的要求，理順與開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會，以及相關(guān)職能部門等的法律關(guān)系，依法維護(hù)物業(yè)管理各方權(quán)利人的合法權(quán)益，依法規(guī)范物業(yè)管理行為。

 

 

三、在老（舊）物業(yè)項目的接管中風(fēng)險管理

 

1、風(fēng)險分析

 

在老（舊）物業(yè)項目的接管中，面臨的業(yè)主委員會方面的風(fēng)險中，有45%的物業(yè)管理公司認(rèn)為其面對的業(yè)主委員會成熟程度低；43%的物業(yè)管理公司認(rèn)為其面對的業(yè)主委員會在業(yè)主中不具代表性。

 

有60%的新進(jìn)物業(yè)管理公司存在著物業(yè)管理費(fèi)難收、物業(yè)經(jīng)費(fèi)不足的歷史遺留問題；有46%的物業(yè)管理公司存在業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力弱和消費(fèi)意識不夠的風(fēng)險。

 

2、防范對策

 

物業(yè)管理公司在接管老（舊）物業(yè)項目時，不要急于求成，要對業(yè)主進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查、分析，事先對收費(fèi)難的癥結(jié)進(jìn)行了解、分析，對物業(yè)經(jīng)營的條件心中有數(shù)，根據(jù)業(yè)主群的經(jīng)濟(jì)狀況，制定適宜的服務(wù)項目；與業(yè)主委員會共同學(xué)習(xí)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)地區(qū)性法律法規(guī)，獲得業(yè)主委員會的支持；在正式進(jìn)入前要宣傳公司的一些服務(wù)理念和措施，征求業(yè)主的意見，最大可能地和業(yè)主達(dá)成共識，為正式進(jìn)入鋪平道路。

 

 

四、裝修期風(fēng)險管理

 

在新建物業(yè)項目管理中，裝修期出現(xiàn)的問題比較集中和突出，也是物業(yè)管理公司和業(yè)主沖突最多的環(huán)節(jié)。對裝修期的風(fēng)險管理可以避免對物業(yè)的損害，可以規(guī)范裝修行為，為以后的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。

 

1、風(fēng)險分析

 

A、有53%的物業(yè)管理公司碰到了商鋪的排煙、排污、噪聲和散熱沒有得到充分考慮，沒有得到有關(guān)部門批準(zhǔn)或業(yè)主同意的問題；

 

B、有41%的物管公司遇到有防水要求的房間防水層在裝修過程中被破壞，未按規(guī)定重新做，并進(jìn)行閉水試驗的情況；

 

C、有36%的物業(yè)管理公司存在未對裝修期間隱蔽工程進(jìn)行巡視檢查記錄、對特別事件的完整詳實記錄；

 

D、有27%的物業(yè)管理公司碰到未經(jīng)特別審批，業(yè)主對進(jìn)戶線主線進(jìn)行改動，或超出相應(yīng)負(fù)荷，或未持有電工上崗證人員進(jìn)行室內(nèi)電線的重新布線操作的問題。

 

2、防范對策

 

根據(jù)物業(yè)構(gòu)造的具體情況，特別是針對商鋪和主要物業(yè)的物理距離、依存關(guān)系，在招商說明中要明確商鋪的排煙、排污、噪聲和散熱等規(guī)定，避免出現(xiàn)問題后陷入被動。對物業(yè)裝修期的管理規(guī)定要詳細(xì)，如電梯的保護(hù)；水電改造注意事項的規(guī)定；煤氣、太陽能、寬帶、天線的安裝規(guī)定和說明；對垃圾清運(yùn)的時間、費(fèi)用等，要告知每一個業(yè)主，并安排專人監(jiān)督和管理，對重要的隱蔽裝修工程要進(jìn)行詳實的記錄，包括材料、圖紙、施工單位等信息。

 

積極配合業(yè)主的裝修活動，提供電梯保護(hù)、垃圾清運(yùn)等服務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)主間出現(xiàn)的裝修糾紛，通過調(diào)整裝修監(jiān)管費(fèi)用，鼓勵更多的業(yè)主盡量同期完成裝修工程，避免物業(yè)區(qū)長期處于裝修狀態(tài)。

 

 

五、日常管理期風(fēng)險管理

 

1、風(fēng)險分析

 

A、隨著汽車的保有量快速增長，有66%的物業(yè)管理公司存在車輛管理方面的風(fēng)險；

 

B、49%的物業(yè)管理公司在人員物品出入的嚴(yán)格控制和處理事情的靈活性方面存在問題；

 

C、有35%的物業(yè)管理公司存在進(jìn)行保潔、維修等作業(yè)時的安全問題；

 

D、有33%的物業(yè)管理公司熟練人員的流動性過大；

 

E、有28%的物業(yè)管理公司由于服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)沒有明確，造成投訴。

 

2、防范對策

 

車輛管理可以按政府新近出臺的車位管理辦法執(zhí)行，有效避免糾紛；物管的保安人員要熟悉業(yè)主的情況，以人為本，盡量減少對業(yè)主生活的干擾；采用一定的監(jiān)控技術(shù)手段，注重證據(jù)保存；嚴(yán)格控制陌生人和一些重要物品的出入；對于非常規(guī)的保潔、大型設(shè)備的維修保養(yǎng)問題，一定要進(jìn)行服務(wù)外包，請專業(yè)的公司來完成，避免出現(xiàn)安全問題。

 

注重樹立企業(yè)文化，培養(yǎng)員工的認(rèn)同感和歸屬感，為員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃，注重員工的培養(yǎng)，提高從業(yè)人員的待遇，實現(xiàn)“事業(yè)留人、情感留人、待遇留人”，減少企業(yè)熟練人員的流動性，穩(wěn)定物管服務(wù)的水準(zhǔn)。

 

對服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要公示，要讓業(yè)主正確了解物管相關(guān)服務(wù)的流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目，出現(xiàn)問題要及時溝通、解決，避免造成投訴。

 

 

六、合同續(xù)約風(fēng)險管理

 

1、風(fēng)險分析

 

A、有50%的物業(yè)管理公司對下一階段的盈利能力缺乏預(yù)測；

 

B、有32%的物業(yè)管理公司在合同續(xù)約時已經(jīng)出現(xiàn)了和業(yè)主委員會合作關(guān)系變壞的情況；

 

C、有26%的物業(yè)管理公司過度考慮品牌維持，不考慮利潤。

 

2、防范對策

 

物業(yè)管理公司對下一階段的盈利能力預(yù)測主要是對物業(yè)配套商鋪部分的增值能力判斷，其受區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展的影響力非常大；其次是物業(yè)管理費(fèi)用的提高能力，這部分要受政府的指導(dǎo)價限制，第三就是物業(yè)管理增值服務(wù)能力，要分析能開展哪些行之有效的創(chuàng)新服務(wù)。目前物業(yè)管理還是一個微利行業(yè)，只要物業(yè)管理企業(yè)能保證微利即可以續(xù)約。物業(yè)管理還可以通過規(guī)模效應(yīng)、共享服務(wù)資源、提供創(chuàng)新服務(wù)等方式來獲取一定的回報。

 

如果出現(xiàn)與業(yè)主委員會合作關(guān)系變壞的情況，要具體分析原因，多作自我檢討，請相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)解決，看能否改善關(guān)系；如果不能有效改善，就不要再簽約了，避免出現(xiàn)更大的麻煩。

 

對于過度考慮品牌維持，不考慮利潤的做法，要根據(jù)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃和目標(biāo)來綜合確定，要量力而行，切忌一意孤行，造成更多損失，甚至影響公司的生存和發(fā)展。

 

 

七、顧問項目拓展的風(fēng)險管理

 

有63%的物業(yè)管理管公司認(rèn)為主要是沒有足夠的優(yōu)秀管理人員儲備和精力，去進(jìn)行顧問項目的拓展。筆者認(rèn)為物業(yè)管理公司平時不僅要完成自己的服務(wù)任務(wù)，同時要注重培養(yǎng)員工，提升他們的技能和管理水平，為今后公司的發(fā)展儲備人才，為不斷擴(kuò)展業(yè)務(wù)、利用擴(kuò)大規(guī)模降低成本做準(zhǔn)備。

 

 

結(jié)束語

 

物業(yè)管理公司的經(jīng)營風(fēng)險是客觀存在的，要求物業(yè)管理公司重視風(fēng)險、主動地認(rèn)識風(fēng)險，有效地控制和防范風(fēng)險，保障物業(yè)管理服務(wù)正常進(jìn)行。隨著物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵、服務(wù)形式的變化，物業(yè)管理公司的經(jīng)營風(fēng)險相應(yīng)地發(fā)生著變化，物業(yè)管理公司的風(fēng)險管理也要與時俱進(jìn)，不斷提高自身風(fēng)險防范能力，以提高企業(yè)的生存、發(fā)展能力。